核心提示
購房是人生大事，簽訂商品房認購協(xié)議是購房過程中的關(guān)鍵法律環(huán)節(jié)。然而，實際履約過程中可能出現(xiàn)變數(shù)，如因個人需求變化、資金問題或其他客觀因素，購房者可能在簽訂完認購書后產(chǎn)生退房意向。商品房認購協(xié)議簽訂后能否要求退房？已付定金能否退還？
辦案人：周欣欣
職務：沈陽市沈北新區(qū)人民法院財落人民法庭副庭長
2023年9月8日，李某與開發(fā)商簽訂《商品房認購協(xié)議書》，約定李某認購開發(fā)商建設(shè)的某處房產(chǎn)并支付1萬元定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，雙方于七日后簽署購房合同。認購書同時約定：“如因購房者原因未交納全部購房款或未辦理下來銀行貸款的，則本認購協(xié)議屆時自動解除，開發(fā)商無須通知購房者即有權(quán)另行出售該商品房，且開發(fā)商有權(quán)沒收定金，購房者對此無任何異議，需自行承擔因此遭受的全部損失。”李某以未成功辦理銀行貸款為由訴至法院，要求解除認購協(xié)議并返還定金1萬元，雙方因此產(chǎn)生糾紛。
庭審中，原告李某承認，其在繳納定金后發(fā)現(xiàn)案涉房屋為邊戶，遂不愿繼續(xù)購買，因此未辦理銀行貸款。經(jīng)審查，我認為李某與開發(fā)商簽訂的《商品房認購協(xié)議書》內(nèi)容合法，系雙方真實意思表示，具有法律約束力。協(xié)議已明確約定具體房屋的房間號、定金金額及案涉房屋位置，李某未舉證證明其在簽訂協(xié)議或達成購買意向時曾明確要求購買中間戶，再結(jié)合《商品房認購協(xié)議書》的約定及定金罰則相關(guān)規(guī)定，最終認定李某的主張缺乏法律依據(jù)，依法駁回其訴訟請求。
《中華人民共和國民法典》第五百八十六條，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。由此可見，定金是合同履行的擔保，具有擔保和懲罰性質(zhì)。支付定金后，若支付方違約，定金不予退還；若收受方違約，需雙倍返還。本案中，李某支付定金后，雙方就房屋買賣達成初步合意。李某雖主張因其不知案涉房屋是邊戶而拒絕履約，但認購書中已明確載明具體房間號，其關(guān)于不知情的主張既不符合一般常理，亦與商品房交易習慣相悖。李某既未舉證證明簽約時不知房屋為邊戶，亦未證明其曾明確要求購買中間戶。本案系因李某個人原因拒絕履行合同，其行為已構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十七條即定金罰則條款，違約方李某無權(quán)要求返還定金1萬元，其主張缺乏法律依據(jù)。
在此，我要提醒廣大購房者注意，購房是重大財產(chǎn)決策，務必慎重對待。在交付定金前，請充分了解房屋信息，仔細查看房屋的具體位置、周邊環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施，確保房屋符合自身需求和居住預期。因定金具有法律約束力，若支付后因個人原因反悔，可能面臨定金無法返還的法律后果。請避免因沖動或疏忽造成不必要的經(jīng)濟損失，切實保障自身合法權(quán)益。